Os comento mi última inversión, que si bien no es un superejemplo de rentabilidad sí que cumple los mínimos como inversión y además es el primer inmueble que consigo que supere el umbral mínimo de rentabilidad para mi ciudad natal, capital de provincia.
Índice de contenidos
El inmueble
Se trata de un inmueble muy céntrico en una buena zona, fuera de zonas conflictivas (por vecindario / ocupación) y muy cerquita de la principal facultad de la ciudad.
Es un 2º sin ascensor de 75m2 semi-reformado que estaba alquilado hasta la fecha con plaza comunitaria de aparcamiento. El inmueble que estaba algo por debajo del precio de mercado proviene de una separación, a la que entiendo estaban esperando finalizara el contrato de alquiler vigente para sacarlo a la venta. Con ello los propietarios liquidan el capital pendiente de hipoteca del orden de unos 50.000€ y obtienen otros tantos en cash.
Consta de 3 habitaciones amplias de 8,2m2, 9,7m2 y 11,3m2, todas ellas con ventanas exteriores, 1 lavabo y un aseo. Sol de mañana en las dos habitaciones grandes y el comedor y sol de tarde en la habitación pequeña y la cocina/galería.
Dispone de una pequeña terracita donde después de instalar césped artificial, pondremos una pequeña mesa y dos sillas de exterior. Nos da el sol de mañana en esta terraza.
Toda la instalación es eléctrica inclusive el agua caliente a través de un termo. La toma de gas natural está preparada por si en algún momento se quiere instalar.
El edificio
Es un inmueble de los años 60 (rozando el límite de la máxima antigüedad que permitimos) con un alto porcentaje de viviendas alquiladas (entorno el 40%).
La fachada está en buenas condiciones y el piso da al exterior a dos fachadas contrapuestas que a su vez colindan con dos callejones de uso privativo (uno de ellos para aparcamiento).
La comunidad está realizando una puesta a punto de pintura de interior y arreglando algunos peldaños, por lo que nos libramos de esta última derrama y además nos beneficiamos de ella.
Arras
En su momento firmamos un contrato de arras por 3 meses con un depósito de 5.000€ para un PVP de 95.000€. Para esta reserva tuvimos que ser muy rápidos y firmar dos días después de la visita, porque había muchos interesados.
El paso previo fue esperar este par de días hasta tener una confirmación extra-oficial del banco para financiar la operación.
Financiación
A pesar de ser nuestra XXX hipoteca hemos conseguido de nuevo financiación. En este caso por importe de 75.000€, lo que representa un 79% del importe de compra. Las condiciones son de un tipo fijo al 1,7% a 20 años.
La tasación del inmueble resultante ha sido de 104.687€. Actualmente ya hemos escriturado el inmueble.
La puesta a punto
El inmueble se puede alquilar como está pero hemos querido actualizar las puertas interiores, ya que eran de origen y la de la cocina daba penita.
El inmueble tenía una reforma existente de cocina, que aunque aún tenía sus años se ve que es renovada. Por otro lado hay parquet renovado en el comedor y el de las habitaciones está pasable. Hay un Split de aire acondicionado en el comedor que refresca suficientemente en verano.
Puertas interiores nuevas
Las puertas interiores eran de origen y afeaban mucho el inmueble. Las cambiamos todas por puerta macizas de color blanco. El presupuesto es de 2.700€ + IVA, lo que nos sale aproximadamente a 450€ cada puerta (con premarcos y herrajes niquelados incluidos).
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Bombín de la puerta exterior y buzón
Hemos aprovechado el bombín de otro inmueble de obra nueva que conservábamos (un Tesa). Coste 0€, tiempo 20 minutos.
También hemos instalado un bombín en el buzón, que no tenía. El coste ha sido de 7€ y montarlo nos ha llevado 15 minutos.
Lavabo
Empezamos centrándonos en cambiar la bañera por un plato de ducha, pero al final cambiamos el mueble del lavabo y el retrete.
El mueble del lavabo existente era un pie de Roca, sin capacidad de almacenaje. Por otro lado el retrete existente era de color marrón claro con una instalación bastante mala que lo alejaba de la pared.
Aquí los costes han sido (IVA incluido):
- Mueble lavabo: 80€
- Pica de cerámica para muebles lavabo: 59€
- Latiguillos y codos: 40€
- Retrete + desague: 229€
- Plato de ducha de resina 120×70: 149€
- Mampara: 289€
| Total materiales | 846€ |
| Mano de obra | 400€ |
| Total lavabo | 1.246€ |
Pintura
Llegamos al piso pensado que no había que pintar, empezamos decidiéndonos por una habitación y al final nos metemos de lleno.
Hay una habitación insonorizada con corcho donde el marrón destacaba demasiado. Nos hemos decidido por un chalk paint color frapé.
Toda la pintura la hacemos nosotros mismos, más que nada por ganar tiempo, ya que no teníamos previsto la coordinación del equipo de pintura. En materiales nos hemos dejado 225€ y hemos estado aproximadamente el equivalente a 3 jornadas.
Temas eléctricos
Hemos reemplazado un ojo de buey led con un coste de 20€ y cambiado el telefonillo de la entrada (no se escuchaba) por 15€. También hemos cambiado dos lámparas de las habitaciones, con un coste de 60€ en total. Por último hemos tenido que cambiar los tubos LED de la cocina con un coste de 26€.
Tiempo empleado 2,5h haciéndolo nosotros mismos.
Cabe decir que al taladrar el techo de una de las habitaciones, para instalar una lámpara nueva, se nos vino encima una parte del enyesado (todo un habitual en estos casos).
Tabla de equivalencias de interfonos
Después de varios intentos la mejor solución ha sido un interfono universal, el cual nos deja la valiosa tabla de equivalencias de las conexiones entre las distintas marcas. Comparando dos marcas entre sí puedes obtener la combinación que aplica en tu caso, sin leerte las instrucciones 😉
Cocina/galería
Hemos sellado y pintado una regleta de madera que iba por la esquina del techo con un blanco lacado. Coste de 18€ y tiempo 40 minutos.
El mismo albañil del lavabo nos ha arreglado la toma de agua que tenía una fuga, entre materiales y mano de obra se nos han ido 40€.
Este albañil nos ha puesto adecentado el mueble de la cocina y anivelado el mármol. Entre materiales y mano de obra se nos van 100€.
En total en la cocina nos hemos dejado 158€.
Repasos carpintería de aluminio y persiana
Había hojas de las ventanas donde faltaban los ruedines, otras donde faltaba el cierre y la del comedor estaba inclinada. A parte todas las persianas bajaban con dificultades. La puesta a punto de todo esto nos ha costado 120€.
Cortinas/Estores
Colocamos 3 estores para las habitaciones y una cortina para el comedor con un coste de 152€. Tiempo de colocación 2h.
Resumen costes puesta a punto
| Puertas interiores | 3.267€ |
| Bombines | 7€ |
| Lavabo | 1.246€ |
| Pintura | 225€ |
| Electricidad | 121€ |
| Cocina / galería | 158€ |
| Carpintería aluminio | 128€ |
| Cortinas | 152€ |
| Total | 5.409€ |
La puesta a punto nos ha llevado 3 semanas.
El alquiler
Haremos un contrato inicial tradicional según la LAU y quizás más adelante nos planteemos el alquiler por habitaciones cuando se normalice el retorno a las aulas (teniendo en cuenta que la Universidad está en la misma manzana).
El precio acorde a la zona (contrastado por la inmobiliaria que ha alquilado unos cuantos pisos en este edificio) es de 570€/mes.
Estamos ahora mismo en fase de visitas y análisis de los candidatos. Muchos de ellos con mascotas, lo que nos plantea un gran dilema justo recién renovadas las puertas, si no tenemos mejores candidatos lo resolveremos con un aval adicional.
Rentabilidad
En el siguiente extracto podéis ver las rentabilidades estimadas, contando con un seguro de impagos. Para el cálculo de la rentabilidad neta hemos deducido los intereses de la hipoteca y el 3% del valor de construcción (revisa el post referente a la declaración de la renta para saber más sobre esta deducción) y hemos considerado una reducción del 60% del beneficio por alquiler como vivienda habitual tal y como establece la ley.
(puedes ver que el coste final ha algo superior)
Rentabilidad megabruta
El primer filtro es superar la rentabilidad megabruta del 7%. Esto es los ingresos anuales del alquiler entre el PVP (sin impuestos).
ROCE neto
El segundo filtro es un ROCE neto por encima del 10%, esto es la rentabilidad neta de los fondos propios aportados (descontando todos los impuestos, tasas y gastos).
Cashflow
La operación nos deja un cash flow positivo (saldo neto de dinero en caja) estimado de unos 200€ al mes en bruto (lo que serán del orden de unos 160€ netos). Nuestro objetivo es tener un flujo positivo superior a los 150€ al mes.
Recuerda, que más allá del flujo de caja que te quede el inquilino está pagando el inmueble, así que en 20 años la hipoteca estará saldada y el inmueble será de nuestra propiedad, por una inversión inicial que no llega a los 35.000€ (más todo el saldo neto mensual durante estos años).
Esto es una maratón a largo plazo, por lo que los grandes beneficios los veremos en unos años, hay que tener paciencia.
Bueno, ahora a centrarnos en este inmueble y esperar un periodo para recuperar caja y plantearnos la siguiente inversión. Recuerda que los excedentes de tesorería los puedes invertir en crowdfunding por ejemplo, algo que actualmente está dando un 8% anual a tipo fijo (como préstamo).
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