Casas en Irlanda. Análisis del mercado inmobiliario

Las típicas casas en Irlanda en medio de una pradera son algo realmente característico de la isla.

¿Quién no se ha quedado ensimismado mirando un prado verde con ovejas en una bonita mañana de verano?

Déficit viviendas

El país se caracteriza por un alto déficit de viviendas, tanto en la capital como en zonas más rurales. Así pues el mercado inmobiliario siempre tiene hueco, y además el mercado de alquiler es muy dinámico.

Irlanda ha recibido un fuerte flujo migratorio desde su recuperación de la crisis. Sus altas ventajas fiscales han atraído a una gran cifra de empresas internacionales. Destacamos la farmacéuticas (Pfizer, Grifols, Sanofi…) y las tecnológicas (Google, Paypal, Facebook, Yahoo, Amazon, Twitter, IBM…). Esto hace que requieran una incorporación constante de recursos humanos internacionales altamente cualificados.

Otro de los motivos por los que han atraído a estas empresas es que es el único país inglés nativo en la zona Euro (y próximamente UE). Sin duda el Brexit ha impulsado el traslado de empresas a la isla vecina.

Mi Regla del 120 en mercado inmobiliario

Irlanda es un país donde se cumple de manera bastante fácil mi regla del 120 (no confundir con la regla para riesgo de inversiones). Esta consiste en comparar los precios de compra y alquiler de un inmueble para saber si es rentable invertir en él de forma rápida.

La norma consiste en multiplicar por 120 el precio de alquiler de una vivienda, este nos dará el valor objetivo al que deberíamos comprar ese inmueble. 

Ejemplo teórico

Vivienda con un  alquiler promedio de 700€x 120: 84.000€ sería el precio objetivo de compra. Con esta fórmula rápida estamos calculando un 10% de rendimiento bruto, o lo que es lo mismo, una recuperación de la inversión (payback) en 10 años.

El rendimiento neto aproximado sería algo por debajo del 7%, una vez descontados impuestos y gastos de mantenimiento.

Para inmuebles en España: comentar que la fiscalidad puede ser mucho menor si seguimos una correcta estrategia de deducción de gastos y el contrato se realiza entre particulares con objetivo de ser la vivienda principal (reducción del 60% de impuestos!!). Siendo este el caso hablaríamos de un rendimiento neto entre el 8 y el 9%.

 Ejemplo real en Irlanda

Tenemos un apartamento a 100km de Dublín en la costa. Coste de compra 165.000 eur, con un alquiler promedio de 1.400€/mes.

1.400€x120= 168.000€

Si se compra para posteriormente alquilar y se precisa de hipoteca hay que tener en cuenta lo siguiente:

  • El tipo de interés es bastante más alto que en España. Podéis ver en este enlace que ronda el 5%.
  • En el mercado anglosajón el hipotecarse para alquilar dispone de un producto bancario propiamente, llamado Buy-to-Let Mortgage.

Así pues, el negocio es bastante más interesante si se dispone del monto para realizar la inversión sin pasar por el préstamo bancario.

Te recomiendo leer el libro Buy Low Rent High

costa casas en Irlanda

Oferta inmobiliaria de casas en Irlanda

Podéis ver la mayor parte de la oferta inmobiliaria de casas en Irlanda en este enlace.

La misma página ofrece un registro (público) del precio real de los últimos acuerdos de venta y alquiler, lo cual es una maravilla para saber el precio real de la zona.

Precio de venta por condado 3r trimestre 2019

House Price Report: Q3 2019

El precio de compra de casas en Irlanda con una media de 3 habitaciones y unos 100m2 ronda los €160-300k.

Si te quieres mover por Dublin obviamente el precio se encarece desorbitadamente, €350-600k. Con el añadido de que el transporte público es bastante ineficaz; básicamente sólo dispone de una red de autobuses (bastante extensa) y lo que sí que funciona muy bien es el tranvía (Luas). Los atascos tanto en el centro ciudad como en las autopistas/autovías colindantes son enormes, especialmente caóticas son la M50, la M11/N11 (zona Bray/Greystones), la N4 y la N7. Todo lo expuesto se ha añadir a los criterios de búsqueda a la hora de escoger la ubicación del inmueble.

Precio de alquiler por condado 2º trimestre 2019

Los alquileres suelen rondar los siguientes precios:

Dublín 2500-4000€ /mes
a 20km Dublín 1500-3000€/mes
a 80-100km Dublín 1000-1500€/mes

Rental Report: Q2 2019

Se puede observar en el resumen anterior la comparativa entre el precio promedio de la cuota de hipoteca y el precio promedio de las casas de alquiler. Lo que confirma el rendimiento antes mencionado. Si a esto la añadimos capital propio la rentabilidad es considerable.

Quizás te interese leer este post sobre regularizar tu situación en Irlanda.

Nota

El contenido de este artículo representa una opinión personal. En ningún caso pretende ser asesoramiento de inversión,  jurídico o fiscal. Este blog y su autor no se hacen responsables del uso que se haga de esta información.

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