Casas en Irlanda. Análisis del mercado inmobiliario

Las típicas casas en Irlanda en medio de una pradera son algo realmente característico de la isla.

¿Quién no se ha quedado ensimismado mirando un prado verde con ovejas en una bonita mañana de verano?

Déficit viviendas en Irlanda

El país se caracteriza por un alto déficit de viviendas, tanto en la capital como en zonas más rurales. Así pues el mercado inmobiliario siempre tiene hueco, y además el mercado de alquiler es muy dinámico.

Irlanda ha recibido un fuerte flujo migratorio desde su recuperación de la crisis. Sus altas ventajas fiscales han atraído a una gran cifra de empresas internacionales. Destacamos la farmacéuticas (Pfizer, Grifols, Sanofi…) y las tecnológicas (Google, Paypal, Facebook, Yahoo, Amazon, Twitter, IBM…). Esto hace que requieran una incorporación constante de recursos humanos internacionales altamente cualificados.

Otro de los motivos por los que han atraído a estas empresas es que es el único país inglés nativo en la zona Euro (y próximamente UE). Sin duda el Brexit ha impulsado el traslado de empresas a la isla vecina.

Mi Regla del 120 en mercado inmobiliario

Irlanda es un país donde se cumple de manera relativamente fácil mi regla del 120 (no confundir con la regla para riesgo de inversiones). Esta consiste en comparar los precios de compra y alquiler de un inmueble para saber si es rentable invertir en él de forma rápida.

La norma consiste en multiplicar por 120 el precio de alquiler de una vivienda, este nos dará el valor objetivo al que deberíamos comprar ese inmueble. 

Ejemplo teórico

Vivienda con un  alquiler promedio de 700€x 120: 84.000€ sería el precio objetivo de compra. Con esta fórmula rápida estamos calculando un 10% de rendimiento bruto, o lo que es lo mismo, una recuperación de la inversión (payback) en 10 años.

El rendimiento neto aproximado sería algo por debajo del 7%, una vez descontados impuestos y gastos de mantenimiento.

Para inmuebles en España: comentar que la fiscalidad puede ser mucho menor si seguimos una correcta estrategia de deducción de gastos y el contrato se realiza entre particulares con objetivo de ser la vivienda principal (reducción del 60% de impuestos!!). Siendo este el caso hablaríamos de un rendimiento neto entre el 8 y el 9%.

 Ejemplo real en Irlanda

Tenemos un apartamento a 100km de Dublín en la costa. Coste de compra 165.000 eur, con un alquiler promedio de 1.400€/mes.

1.400€x120= 168.000€

Si se compra para posteriormente alquilar y se precisa de hipoteca hay que tener en cuenta lo siguiente:

  • El tipo de interés es bastante más alto que en España. Podéis ver en este enlace que ronda el 5%.
  • En el mercado anglosajón el hipotecarse para alquilar dispone de un producto bancario propiamente, llamado Buy-to-Let Mortgage.

Así pues, el negocio es bastante más interesante si se dispone del monto para realizar la inversión sin pasar por el préstamo bancario.

Te recomiendo leer el libro Buy Low Rent High

Oferta inmobiliaria de casas en Irlanda

Cuánto cuesta una casa en Irlanda

Podéis ver la mayor parte de la oferta inmobiliaria de casas en Irlanda en este enlace.

La misma página ofrece un registro (público) del precio real de los últimos acuerdos de venta y alquiler, lo cual es una maravilla para saber el precio real de la zona.

Precio de venta por condado 4º trimestre 2019

El precio de compra de casas en Irlanda con una media de 3 habitaciones y unos 100m2 ronda los €160-300k.

Si te quieres mover por Dublin obviamente el precio se encarece desorbitadamente, €350-600k. Con el añadido de que el transporte público es bastante ineficaz; básicamente sólo dispone de una red de autobuses (bastante extensa) y lo que sí que funciona muy bien es el tranvía (Luas). Los atascos tanto en el centro ciudad como en las autopistas/autovías colindantes son enormes, especialmente caóticas son la M50, la M11/N11 (zona Bray/Greystones), la N4 y la N7. Todo lo expuesto se ha añadir a los criterios de búsqueda a la hora de escoger la ubicación del inmueble.

Requisitos para comprar una casa en Irlanda

Para empezar debes ser consciente que el tiempo necesario para cerrar la compra es bastante más extendido. El proceso es complejo, debe ser supervisado por un abogado y además el inmueble debe pasar por una inspección técnica.

Esta inspección no es como la tasación al uso a la que estamos acostumbrados, sino mas desde el punto de vista de estabilidad estructural y habitabilidad del inmueble. Esto sería una combinación entre cédula de habitabilidad e inspección técnica de la vivienda.

Los tipos de interés en Irlanda son bastante más altos que los de España, por ello cuanto mayor capital aportes más te saldrá a cuenta.

Para que te concedan un préstamo hipotecario los requisitos son los habituales:

  • Aportar el 20% del valor de la compra (es decir nos financian el 80% normalmente)
  • Prueba de residencia
  • Extracto de movimientos de tu actual cuenta bancaria (6 meses)
  • Employment Detail Summary (antiguamente P60), es el equivalente a la declaración de la renta
  • 3 últimas nóminas
  • Credit report
  • Pasaporte

Una vez el banco te haga la oferta hipotecaria te solicitará una tasación del inmueble.

Precio de alquiler por condado 4º trimestre 2019

Los alquileres suelen rondar los siguientes precios:

Dublín 2500-4000€ /mes
a 20km Dublín 1500-3000€/mes
a 80-100km Dublín 1000-1500€/mes

Se puede observar en el resumen anterior la comparativa entre el precio promedio de la cuota de hipoteca y el precio promedio de las casas de alquiler. Lo que confirma el rendimiento antes mencionado. Si a esto la añadimos capital propio la rentabilidad es considerable.

El pasado trimestre ha sido el primero en que no ha habido incremento de precio de alquiler desde 2012, y es que llevaba un rally alcista de 29 trimestres consecutivos.

Quizás te interese leer este post sobre regularizar tu situación en Irlanda.

Nota

El contenido de este artículo representa una opinión personal. En ningún caso pretende ser asesoramiento de inversión,  jurídico o fiscal. Este blog y su autor no se hacen responsables del uso que se haga de esta información.