Las típicas casas en Irlanda en medio de una pradera son algo realmente característico de la isla.
¿Quién no se ha quedado ensimismado mirando un prado verde con ovejas en una bonita mañana de verano?
Índice de contenidos
Déficit viviendas en Irlanda
El país se caracteriza por un alto déficit de viviendas, tanto en la capital como en zonas más rurales. Así pues el mercado inmobiliario siempre tiene hueco, y además el mercado de alquiler es muy dinámico.
Irlanda ha recibido un fuerte flujo migratorio desde su recuperación de la crisis. Sus altas ventajas fiscales han atraído a una gran cifra de empresas internacionales. Destacamos la farmacéuticas (Pfizer, Grifols, Sanofi…) y las tecnológicas (Google, Paypal, Facebook, Yahoo, Amazon, Twitter, IBM…). Esto hace que requieran una incorporación constante de recursos humanos internacionales altamente cualificados.
Otro de los motivos por los que han atraído a estas empresas es que es el único país inglés nativo en la zona Euro (y próximamente UE). Sin duda el Brexit ha impulsado el traslado de empresas a la isla vecina.
Regla del 120 en mercado inmobiliario
Irlanda es un país donde se cumple de manera relativamente fácil laregla del 120 (no confundir con la regla para riesgo de inversiones). Esta consiste en comparar los precios de compra y alquiler de un inmueble para saber si es rentable invertir en él de forma rápida.
La norma consiste en multiplicar por 120 el precio de alquiler de una vivienda, este nos dará el valor objetivo al que deberíamos comprar ese inmueble.
Ejemplo teórico
Vivienda con un alquiler promedio de 700€x 120: 84.000€ sería el precio objetivo de compra. Con esta fórmula rápida estamos calculando un 10% de rendimiento bruto, o lo que es lo mismo, una recuperación de la inversión (payback) en 10 años.
El rendimiento neto aproximado sería algo por debajo del 7%, una vez descontados impuestos y gastos de mantenimiento.
Para inmuebles en España: comentar que la fiscalidad puede ser mucho menor si seguimos una correcta estrategia de deducción de gastos y el contrato se realiza entre particulares con objetivo de ser la vivienda principal (reducción del 60% de impuestos!!). Siendo este el caso hablaríamos de un rendimiento neto entre el 8 y el 9%.
Ejemplo real en Irlanda
Tenemos un apartamento a 100km de Dublín en la costa. Coste de compra 165.000 eur, con un alquiler promedio de 1.400€/mes.
1.400€x120= 168.000€
Si se compra para posteriormente alquilar y se precisa de hipoteca hay que tener en cuenta lo siguiente:
- El tipo de interés es bastante más alto que en España. Podéis ver en este enlace que ronda el 5%.
- En el mercado anglosajón el hipotecarse para alquilar dispone de un producto bancario propiamente, llamado Buy-to-Let Mortgage.
Así pues, el negocio es bastante más interesante si se dispone del monto para realizar la inversión sin pasar por el préstamo bancario.
Te recomiendo leer el libro Buy Low Rent High
Oferta inmobiliaria de casas en Irlanda
Cuánto cuesta una casa en Irlanda
Podéis ver la mayor parte de la oferta inmobiliaria de casas en Irlanda en este enlace.
La misma página ofrece un registro (público) del precio real de los últimos acuerdos de venta y alquiler, lo cual es una maravilla para saber el precio real de la zona.
Precio de venta por condado 2º trimestre 2022
El precio de compra de casas en Irlanda con una media de 3 habitaciones y unos 100m2 ronda los €185-300k.
Si te quieres mover por Dublín obviamente el precio se encarece desorbitadamente, €350-600k, la zona «buena de Dublín» es el sudeste de la ciudad, destacando en el centro Ballsbridge (zona de embajadas) y en la costa Dún Laoghaire y Dalkey, sin ir más lejos viven en esta zona el protagonista de Peaky Blinders y Bono de U2.
Hay que tener en cuenta que el transporte público es bastante ineficaz (comparado con otras grandes ciudades); básicamente sólo dispone de una red de autobuses (bastante extensa) y lo que sí que funciona muy bien es el tranvía (Luas). Los atascos tanto en el centro ciudad como en las autopistas/autovías colindantes son enormes, especialmente caóticas son la M50, la M11/N11 (zona Bray/Greystones), la N4 y la N7. Todo lo expuesto se ha añadir a los criterios de búsqueda a la hora de escoger la ubicación del inmueble. Recuerda que el aeropuerto está al norte de Dublín (Swords), algo a tener muy en cuenta, este recoje todos los vuelos transoceánicos y la mayoría de continentales; el aeropuerto de Cork, bastante secundario, recoge mayoritariamente destinos turísticos del sur de Europa en verano.
Requisitos para comprar una casa en Irlanda
Para empezar debes ser consciente que el tiempo necesario para cerrar la compra es bastante más extendido. El proceso es complejo, debe ser supervisado por un abogado y además el inmueble debe pasar por una inspección técnica.
Esta inspección no es como la tasación al uso a la que estamos acostumbrados, sino mas desde el punto de vista de estabilidad estructural y habitabilidad del inmueble. Esto sería una combinación entre cédula de habitabilidad e inspección técnica de la vivienda.
Los tipos de interés en Irlanda son bastante más altos que los de España, por ello cuanto mayor capital aportes más te saldrá a cuenta.
Para que te concedan un préstamo hipotecario los requisitos son los habituales:
- Aportar el 20% del valor de la compra (es decir nos financian el 80% normalmente)
- Prueba de residencia
- Extracto de movimientos de tu actual cuenta bancaria (6 meses)
- Employment Detail Summary (antiguamente P60), es el equivalente a la declaración de la renta
- 3 últimas nóminas
- Credit report
- Pasaporte
Una vez el banco te haga la oferta hipotecaria te solicitará una tasación del inmueble.
Precio de alquiler por condado 2º trimestre 2022
Los alquileres suelen rondar los siguientes precios:
| Dublín | 2500-4000€ /mes |
| a 20km Dublín | 1500-3000€/mes |
| a 80-100km Dublín | 1000-1500€/mes |
Se puede observar en el resumen anterior la comparativa entre el precio promedio de la cuota de hipoteca y el precio promedio de las casas de alquiler. Lo que confirma el rendimiento antes mencionado. Si a esto la añadimos capital propio la rentabilidad es considerable.
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Nota
El contenido de este artículo representa una opinión personal. En ningún caso pretende ser asesoramiento de inversión, jurídico o fiscal. Este blog y su autor no se hacen responsables del uso que se haga de esta información.
