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Cómo se me pasó por la cabeza invertir en República Dominicana
Amigos inversores con experiencia allá
Tengo amigos inversores que viajan 3 veces al año a Dominicana, por ocio y placer. Todos han decidido invertir en República Dominicana.
Me hablan maravillas del país, solo hace falta buscar un poquito y quedarse maravillado con sus playas y resorts.
Hasta los webs de Hacienda y los políticos
Cuando ves que tus impuestos en Europa se van a pagar chiringuitos, que muchos políticos son corruptos y mentirosos y que cada vez te asfixian más fiscalmente te planteas romper la baraja1.
Romper la baraja de golpe es complicado con la familia e inversiones en Europa, pero al menos poner un primer pie fuera te da cierta satisfacción y seguridad (quizás nunca se te ha pasado por la cabeza, pero los cambios de régimen políticos en Cuba, Venezuela y Argentina llegaron de repente).
Propuesta concreta de un inversor para invertir en República Dominicana
Me llega una propuesta concreta de un inversor de confianza. En su ciudad ya son 3 conocidos con inversiones inmobiliarias en Dominicana (un dentista, un Director de banco y un inversor propiamente), eso le ha abierto el melón.
Después de debatir sobre rentabilidades (le bajo el sufflé) curiosamente este1 es el principal argumento para invertir en su caso; sumado a que recientemente le okuparon un piso en Cataluña y ha pasado por un calvario.
El recelo de los que desconocen el mercado
Siempre es bueno conocer otras opiniones, si son contrarias mejor, sirve para ver la fuerza de sus argumentos y ver si hay algún punto que se nos escapa.
El API español
Tengo una conversa con uno de los API con los que trabajo habitualmente. Estamos negociando la adquisición de un inmueble de tiket bajo, la negociación se está alargando meses, y claro, me van entrando nuevas ofertas, entre ellas la de Dominicana.
El API ve que soy el único posible comprador potencial (al menos que él conozca), el inmueble está bastante por debajo de mercado, pero está alquilado, también por debajo de mercado. El edificio tiene algún okupa, a parte de ser una zona humilde, este punto le resta mucho valor a la finca y le añade riesgo.
Te he puesto en contexto para que entiendas mejor la postura de parte del API, mi posición es que si compro en Dominicana se le cae este venta en España.
El primer argumento que me saca es sobre la seguridad, en general, y también concretamente la seguridad jurídica. El API desconoce que en Dominicana no existe la ocupación y que la protección jurídica es alta. Pero vamos, tira la piedra just in case.
El segundo argumento es que como lo voy a gestionar desde la distancia, me pongo a reír como un poseso, él sabe que tengo varias propiedades en distintas Comunidades Autónomas en España y que vivo en Londres. Invertir en otra parte del mundo no supone mucha diferencia. Contraargumenta que no conozco a los gestores locales, ya… lo mismo que me ha pasado en España cada vez que investigo una nueva zona…
Bueno, lo gracioso de todo esto es que el compi iba soltando argumentos sin conocimiento ni experiencia del país. En cualquier caso, bueno el ejercicio de abogado del diablo.
El inversor con dos patrimoniales en España
Mi amigo David, un economista con un patrimonio importante repartido por 7 Comunidades Autónomas en España. Un crack de la gestión de activos de riesgo y la adquisición de fincas sin posesión. Gestiona toda esta aventura desde Alemania, aún no logro entender bien cómo.
A mi amigo le explico un poco las rentabilidades que me han cantado y las que yo he ido calculando, son altas, pero no mucho más que en España.
Personalmente acabo de sufrir una situación desagradable sobre ocupación y estoy algo escarmentado.
David, con mucho historial en okupaciones le quita hierro al asunto, y nos centramos en repasar los nºs y los pros y contras, me encanta hablar con él, nos complementamos mucho. A mí se me da mejor la estrategia y el análisis de rentabilidad, él tiene un historial enorme, conoce las situaciones límite y tiene un conocimiento jurídico brutal especializado en la LEC y relacionados (osaría decir que tenemos admiración mutua).
La conclusión de la conversa es que para que compense la aventura la rentabilidad debe ser mucho mayor que en España, caso contrario lanzarse no tiene mucho sentido, a pesar de los beneficios adicionales que luego veremos.
David, sin conocer el país tampoco, me ha dado argumentos sólidos. Es una persona con experiencia y no tiene conflicto de intereses conmigo, cómo sí los tenia el API.
Las ventajas de Dominicana
- Exención de impuesto en la compraventa
- Bajos (o nulos) impuestos por rendas
- Apertura bancaria en 72hr
- Mismo derechos jurídicos que los nacionales
- Obtención de pasaporte con inversiones superiores a 250.000$
- Mercado creciente: plusvalías en crecimiento constante
- Estabilidad jurídica, política y económica
- Construcciones de calidad (constructores españoles)
Mi análisis del mercado y riesgos de país
Riesgo “país”
El país está en zona de huracanes, vecino de Cuba y colinda con Haití, el país más pobre de Centro-América y con unos índices de violencia enormes.
Dominicana está en la mitad de la tabla de clasificación de crímenes por habitantes de Sudamérica, superando a países como Ecuador …
Cabe decir que las zonas turísticas están bien supervisadas, pero bueno, ya sabemos cómo va esto.
Análisis de mercado
El mercado de alquiler tradicional da un 1% adicional de los resultados que puedo obtener en España, por ello descarto esta opción. Hablo de los mercados y situaciones que conozco, quizás tu conoces excepciones a uno y otro lado del charco.
El mercado de alquiler de temporada me lo vendieron con una rentabilidad el 17%, cuando hago nºs de casos reales esas cifras bajan algo, de nuevo no me acaba de compensar invertir en República Dominicana en comparación con España, salvo por el tema de fiscalidad (que en mi caso es especialmente favorable al residir en un país non-dom).
Sí es cierto que las plusvalías son notorias, pero nunca invierto sólo con este argumento, como dice C. Galán, soy de vaca lechera (ingresos por alquileres).
Parece que las zonas con mayor potencial para Airbnb son Juan Dolio y Punta Cana, siempre mínimo de 2 habitaciones, en cuanto a Santo Domingo me indican que el potencial está en Evaristo Morales con viviendas a partir de 3 habitaciones y Arroyo Hondo.
Mi situación personal
Vivo en Londres, he dejado a la familia en España. La compra en Dominicana precisa de presencia física en el momento de escriturar (al menos eso es lo que me han dicho).
Hacer viajes extra que me alejen de la familia no es algo que me encaje ahora mismo. Hay quien lo plantea como un viaje combinado de ocio y negocios, con mis niños pequeños no le veo fácil encaje.
Y tú, ¿qué harías en mi lugar? ¿Te aventurarías a invertir en República Dominicana? Dame tu opinión en esta encuesta.
