Errores ajenos y cargas en la adquisición de inmuebles

Hoy toca transmitir los conflictos sufridos tras el paso de los años de los inmuebles en propiedad.

Cabe decir que parecen temas rocambolescos, pero que se han dado, y con u periodo de 10 años se han confirmado en todos los inmuebles. A lo que me refiero que son problemas que tarde o temprano llegan normalmente, a no ser que estes de suerte o en una finca muy consolidada.

Caso 1: Vivienda tipo B en alquiler desde hace 10 años: Dúplex alquilado a un policía

Vivienda de alto standing, con piscina y 4 ascensores. Presidente y secretario se consolidan en los cargos (a falta de voluntarios) hasta que se creen que el chiringuito es suyo. Ordenan el cambio de decoración de los 4 ascensores y como no están conforme con el resultado no pagan los trabajos (del orden de 8.000€). En este impás se cambian los cargos y el Administrador de fincas, y para más inri, no tenemos cuenta bancaria propia.

Resultado: 15.000€ de sentencia judicial por impago (incluidas costas y recargos).

Lecciones:

– Chequear costes y no renovar automáticamente los cargos

– Cuenta propia de la comunidad, nunca del gestor de las fincas

Caso 2: Vivienda tipo C en alquiler desde 2021. 2º sin ascensor muy céntrico, VPO de los años 60.

Empezamos con una fuga de agua que afecta a la vecina de abajo y no conocemos el origen. Después de dar mil vueltas la fuga viene del desagüe de origen de plomo que conecta galería (lavadora) con la cocina y la bajante de la Comunidad. Ya veremos que recobramos del seguro, podremos desgravarnos el gasto pero el inquilino está algo enfadado por las molestias.

Lecciones: Error el no haber hablado antes con la vecina de abajo, ya que el problema ya le había ocurrido antes.

Después, nos llega una notificación del gestor de las fincas. Se deben casi 1.000€ por una derrama que dábamos por arreglada, aprobada en 2019 y cuyas facturas llegan unos meses antes de la firma ante notario. Obviamente en notaría se nos presenta un certificado de deuda cero, pero las fincas argumentan que con el Covid quedó pendiente liquidar gastos (curiosamente este Administrador ha tenido el mismo problema en otro inmueble que nos afecta, pero al ser propietarios por varios años nos queda neutro).

El gestor de las fincas (API) tras nuestra presión se pone en contacto con el antiguo propietario para que liquide la deuda, por si acaso tenemos preparado:

  • Comunicación al antiguo propietario vía burofax para que liquide la deuda
  • Protocolo del colegio API para denunciar al Administrador de Fincas (como último recurso).

Si el antiguo propietario no responde de la deuda iniciaremos un proceso monitorio para reclamar la deuda, a tenor del artículo 1483 del Código Civil.

Caso 3: Vivienda tipo A adquirida en 2020 construida en 2004.

A parte de innumerables problemas tanto de la vivienda en sí como de las zonas comunitarias, por un mantenimiento casi nulo durante estos años, y algún error de diseño muy grave no detectable a simple vista nos viene la megabomba:

Reparcelación económica del Ayuntamiento.

La zona originariamente dividida en dos planes parciales sufre una sentencia en la que declara nulos ambos planes parciales y solicita su unificación. El promotor (ahora quebrado) recibió en su momento de vuelta el importe de la urbanización por parte del Ayuntamiento y este lo reclama ahora a los actuales propiertarios en base a la redacción de un nuevo plan parcial de 2018.

Inputs jurídicos:

  • Los derechos reales caducan a los 30 años
  • La liquidación de los planes parciales caduca a los 5 años (el Ayto, justo reclama la V2 antes de que caduque).

Me reservo los siguientes pasos a dar, ya que el tema está en fase de apelación.

Lecciones: Revisa que el plan urbanístico esté consolidado o de lo contrario prepara la cartera.

Os mantengo informad@s de cómo evolucionan estos casos en las Newsletter.

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