En la búsqueda del inmueble de banco

Te cuento mi última experiencia en la búsqueda del inmueble chollo de estoc bancario.

De saque decir que la mayoría de inmuebles del parque inmobiliario de los bancos está por encima del precio de mercado, en este caso en concreto entorno al 30%. Nadie acaba de entender qué tipo de estrategia pretenden seguir para liquidar estos inmuebles.

La búsqueda

Dicho esto veo un anuncio en una de las zonas con mejor rentabilidad de mi área de trabajo (del sector inmuebles). El típico anuncio feo sin fotos pero con un precio muy interesante, entorno 20% por debajo de la media de mercado, lo que sería un 10% por debajo del precio más bajo de mercado. OK, dejamos los datos para que nos contacten. El piso es entorno 82 m2, con tres habitaciones, ascensor y bien orientado, por un precio ficticio de 84.000€ (no quiero poner las cifras exactas).

El comercial se pone en contacto conmigo, resulta que aún no tiene las llaves y el inmueble está en formato subasta y le queda una semana y media para que venza. Me dice que le dan las llaves en un día, perfecto, le digo me vuelva a contactar cuando las tenga. Pasan 3 días, no dice nada, le mando un whatsapp, tampoco, al cabo de 5 días le llamo. Me confirma que tiene las llaves, me manda las fotos al móvil y me da cita para concertar visita un día laborable antes de que termine la subasta.

Al día siguiente de hablar, por la noche me dice que tiene que anular la visita porque le han puesto una firma ante notario (así, de repente… 1ª sospecha); le digo que le llamo al día siguiente; de mientras esa noche me estudio los términos de la subasta, y veo que aún si no quisiera ver el inmueble en persona no puedo proceder a la puja sin pasar por la oficina del comercial y que me dé de alta en el sistema, para posteriormente validar la fianza… Es decir, si no quedaba ya estaba fuera del proceso. Esa misma noche en base a la dirección de la calle, portal y altura, conforme los m2 del anuncio localizo la que creo es la dirección exacta y pido Nota Simple en el Registro on line (la cual me llega por correo electrónico a la mañana siguiente; me aparece un piso sin cargas a nombre de un matrimonio español de avanzada edad y ella nativa de la zona, por el nº de DNI (luego veremos qué pasa con la Nota Simple).

La visita

Le llamo a la mañana siguiente y le digo que quiero quedar en el 1r hueco que tenga, consigo que me atienda esa misma tarde. Quedamos y me enseña el inmueble, el cual nos recibe con una puerta antiocupas que da impresión. La primera (y casi única sorpresa) es que la puerta exterior está reventada (vaya un coste adicional importante que no se veía en la fotos, porque por dentro se veía bien). El piso no esconde mucha más sorpresa en relación a las fotos. Al abrir la puerta exterior veo que el nº de piso no es del que pedí la Nota Simple (sino del piso de al lado, luego acabaremos de atar cabos).

puerta antiokupa

Es un piso ideal para inversión con algún aliciente que ahora explicaré. El piso pudiera echar para atrás a cualquier particular, no quedaba ninguna puerta, no había ningún aplique, interruptor, enchufe o luminaria, videt arrancado, no había lavamanos, tenía un par de humedades (no serias) y desconchones y la cocina estaba completamente vacía, ni muebles, ni electrodomésticos, ni grifería.. simplemente el alicatado original. También se habían llevado el calentador o termo del agua. Hasta aquí perfecto para ahuyentar a cualquiera ajeno a este negocio, pero paredes, suelo e instalaciones estaban aparentemente bien, incluso tenía molduras de escayola en perfecto estado en el techo. Yo había echo los nºs previamente y los había contrastado con mi reformista de confianza, por lo que estaba preparado para cerrar la operación.

moldura escayola techo

Desperfectos

En la visita identifico más o menos los defectos que había visto en fotos más alguno adicional:

  • Puerta exterior a cambiar
  • 6 puertas interiores arrancadas y desaparecidas incluidos los marcos (se conserva el premarco)
  • Acometida eléctrica y gas de baja (seguramente sólo se precise la 1ª)
  • No queda ningún aplique ni elemento eléctrico (enchufes, interruptores, lámparas …), sólo quedan los cajetines
  • Calentador desaparecido
  • Muebles de cocina inexistentes
  • Ningún electrodoméstico
  • Toda la grifería desaparecida
  • Lavamanos, bidet y espejos desaparecidos
  • Un tirador de persiana retirado
  • 1 humedad en la pared del comedor
  • Una humedad en el techo del lavabo
  • 1 humedad en la pared de una habitación
  • Desconchones serios en la galería y tubos de desagüe de la lavadora arrancados
humedades pared

Todos estos desperfectos los había valorado tanto yo mismo como el reformista en un orden de 14 a 17 mil euros. La gran ventaja es que no había que hacer nada de obra y prácticamente nada de instalaciones.

No llevaba más de 5 minutos en el piso cuando el comercial empieza a bajar persianas (2ª sospecha), a todo esto no me dio durante la visita ningún tipo de indicación de las típicas que se dan cuando se intentan vender, del estilo la orientación es buena, los costes son bajos, las instalaciones están bien, etc.  (3ª sospecha). Yo no me corto un pelo y vuelvo a entrar a las habitaciones y a subir persianas de aquellas zonas donde quería repasar algún detalle (como las humedades). No me toca otra que tragarme el orgullo y aguantar dantesca situación pues aún me interesaba el inmueble.

Los vecinos

Salimos al rellano y aparece la vecina, aprovechamos para preguntarle por derramas (no esperan) y el precio de la comunidad de vecinos, el cual es sorprendentemente bajo (bien, una alegría). La señora se escandaliza cuando le pregunto si hay okupas en la escalera, creo que les tiene auténtico terror (aunque en esa zona no se suele dar el caso). Se le escapa que visitó el piso el hijo del vecino de ese mismo rellano porque le interesa ir a vivir cerca de sus padres (pista definitiva!, que interesante es esto de tirar de la lengua al personal sin intereses).

El proceso comercial

Insisto al comercial que me rellene la ficha para poder proceder con el proceso de subasta, accede aunque a regañadientes porque dice que tiene una visita en una hora. Vamos a su oficina y mientras el hombre anda con el papeleo consulto la ficha catastral del inmueble ahora que sé la dirección exacta y oh sorpresa la superficie del catastro es 10m2 inferior a la del anuncio. Interrumpo al comercial de su papeleo y le pregunto a qué se debe esta diferencia entre los datos de catastro y los de oferta, me argumenta que seguramente se registraran en su momento menos para pagar menos impuestos. Claro, y yo me lo tengo que creer a ciegas! En ese momento se me cayó la operación al completo, porque a pesar de si hubiera competencia, lo tuviera apalabrado o no, todo mis cálculos eran por un piso de 10m2 más de lo que indicaba el único documento oficial que tenía en aquel momento. Ya ni me entretuve en solicitar una nueva Nota Simple porque me pareció todo muy turbio.

En definitiva resulta que en la operación adquiría un inmueble con varios riesgos (demora de entrega, retraso en alta de suministros, tiempo reforma…) cuando hay varios ofertados en mismo precio/m2 en su equivalente en coste una vez reformado (hay varios anuncios con los inmuebles ya reformados listos para alquilar con la misma rentabilidad o superior).

Tiempo perdido en total unas 10h que desgloso en:

  • Búsqueda del inmueble
  • Contraste información con API de confianza
  • Contraste documentación (ficha catastral, nota simple, contratos y términos de la puja)
  • Visita del inmueble y desplazamientos
  • Oficina comercial
  • Llamadas, whatsaaps y correos con el comercial, el API, el gestor del banco y el reformista
  • Análisis económico del caso

La conclusión que me llevo es que necesito llevar un medidor láser a la próxima visita para salir de dudas, poco más. Que haya pocas buenas oportunidades en inmuebles de bancos es algo que ya sabía, aun así no hay que perder la esperanza.

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"Para mí la inversión inmobiliaria ha sido un cambio de vida que me ha dado la libertad financiera. Este libro me ha ayudado mucho a entender algunas cosas que no dominaba y que definitivamente me han catapultado a vivir de las rentas"