El cambio de uso: transformar un local u oficina en vivienda. Ante la falta de suelo en algunas grandes ciudades es una práctica que se está extendiendo.
Hay algunas ciudades que por Normativa Municipal prohíben la transformación de locales de planta baja. Así que normalmente es más sencillo realizar esta transformación a partir de la altura de entresuelo. Pero esto es algo que hay que consultar en la concejalía de urbanismo de cada municipio.
Así pues, en la ciudad de Barcelona es una práctica habitual este tipo de cambios de uso de comercial a residencial en locales de planta baja. De hecho es una de los pilares clave en el crowdfunding inmobiliario.
Los inmuebles tienen registrado su uso en el Registro de la Propiedad. Además para proceder al cambio de uso se precisa la autorización de la Comunidad de Vecinos (con ciertos matices) y que la zona cumpla los ratios de ocupación definidos por el Ayuntamiento. Así pues no es tarea baladí.
Índice de contenidos
Antes de iniciar el cambio de uso
Ratio de viviendas
Lo primero a comprobar es, como hemos mencionado, el ratio de ocupación del Ayuntamiento. La Autoridad local dispone de un censo de viviendas por zonas, y define unos límites a partir de ciertos ratios de ocupación.
Así pues si una zona sobrepasa la ocupación establecida (viviendas/m2) no podrás tramitar el cambio de uso.
Consulta esto de manera gratuita en tu Ayuntamiento, no des ninguna conclusión preestablecida por válida, ni a favor ni en contra. Puedes solicitar una consulta vinculante que tendrá validez para tu posterior cambio de uso.
Características físicas (CTE)
Al cambiar el uso aplica la normativa referente a vivienda, en este caso el CTE, así que otro de los aspectos claves antes de empezar el proceso del cambio de uso es cerciorarse que el inmueble cumple con estos requisitos (altura libre, nº de ventanas y accesos, ventilación, acceso a los aseos…).
Es típico ver que los entresuelos no tienen las ventanas a la altura correspondiente o que los bajos no disponen de ventilación suficiente…
Lo más recomendable sería contratar a un aparejador o arquitecto para hacer esta consulta. Piensa también que aunque no cumplas alguno de los puntos del CTE quizás con una reforma puedas arreglarlo. Considera todas los opciones y obviamente tenlo en cuenta de cara a la previsión de costes.
Comunidad de vecinos
Conoce de antemano si la Comunidad de Vecinos se muestra receptiva a la idea. Si es así te facilitará mucho la gestión, pero en caso contrario no te des por vencido.
Si la Comunidad de Vecinos no ve con buenos ojos tu propuesta esto no es un NO definitivo. En realidad no necesitas técnicamente su aprobación, lo que pasa es que te pueden negar el uso de ciertos elementos comunes.
Un ejemplo sería la salida de humos. La Comunidad puede negar tu conexión, con lo que te verías obligado a realizar una instalación paralela sólo ara ti, que cumpla el Código Técnico de la Edificación (CTE), y además precisarás la aprobación de la Comunidad para su instalación.
En resumen, no es determinante su aprobación pero te puede complicar mucha la operación, e incluso bloquearla si lo llevan al límite. Así sí, en caso de que los Estatutos de la Comunidad de Vecinos prohíban el cambio de uso no tienes nada que hacer; puede solicitarlos en el Registro de la Propiedad.
Nota Simple
Pide una Nota Simple del inmueble al Registro de la Propiedad antes de comprarlo para asegurarte que el uso de este está correctamente registrado.
Iniciamos el cambio de uso
Proyecto de cambio de uso
Contrata a un aparejador o arquitecto especializado en cambios de uso. Debe redactar y visar un proyecto propiamente.
Licencia de cambio de uso
Solicita la licencia del cambio de uso en el Ayuntamiento junto con el proyecto anteriormente mencionado. Esta gestión la puedes contratar también al mismo aparejador si lo deseas.
Reformas
Una vez aprobado el trámite anterior, solicita el permiso de obras. Aquí empezarás propiamente las obras de reforma. Entrega copia del proyecto a la Comunidad de Vecinos e informales que inicias las reformas.
Primera ocupación
Un técnico municipal debe visitar el inmueble tras las obras para comprobar si se cumplen las condiciones necesarias de habitabilidad.
Cédula de habitabilidad
Tras la reforma debes tramitar la Cédula de Habitabilidad y el Certificado energético. De nuevo el aparejador será tu aliado.
Nuevas Escrituras
Ahora debes ir al notario y tramitar una Nueva Escritura (por el nuevo uso). Aquí te puede resultar interesante contratar a una gestoría especializada para realizar este y los siguientes trámites.
Registro de la Propiedad
Debes indicar al Registro de la Propiedad el cambio de uso, para ello entrega la nueva escritura.
Catastro
Por último debes comunicar la variación del valor catastral en el Catastro.
Resumen de los pasos para el cambio de uso
- Ayuntamiento: ratio de ocupación
- Cumplimiento del CTE
- Comunidad de Vecinos
- Nota Simple
- Proyecto de cambio de uso
- Licencia de cambio de uso
- Reformas
- Cédula de habitabilidad
- Nuevas Escrituras
- Registro de la Propiedad
- Catastro
Esta operación es compleja, así que necesitarás de un buen aparejador especializado y de una gestoría decente.
Repasa también el post: Pasos para comprar una casa usada
Nota
El contenido de este artículo representa una opinión personal. En ningún caso pretende ser asesoramiento de inversión, jurídico o fiscal. Este blog y su autor no se hacen responsables del uso que se haga de esta información.
