Newsletter Febrero 2022

Inversión inmobiliaria   

Mes activo en lo referente a inversión inmobiliaria. Por un lado nos llamó el API de confianza ofreciéndonos un inmueble muy antiguo proveniente de una herencia en una zona tensionada (el mercado de alquiler). Después de intentar encajar una reforma y distintas modalidades de negocio: reforma+venta,reforma+alquiler+ventareforma+venta con contrato de cesión No había manera de que salieran los nº en favor de todas las partes teniendo en cuenta los dos principales riesgos que asumía la parte inversora: Coste final de la reformaPrecio final de venta tras la reforma Bueno, esto nos tuvo entretenidos unos días, que al fin de cuentas también nos gusta. Lo relacionamos con la pregunta que muchos de vosotros nos hacéis ¿Cómo consigues los inmuebles?, pues ya en varias ocasiones directamente del API, sin salir a anuncio, porque él identifica rápidamente que es un producto para inversor y estamos en “su lista”. Por supuesto, llevamos al API a comer, independientemente del resultado y hablamos de nuestras anéctodas por el mundo.

Por otro lado salió a subasta un pequeño apartamento en zona costera turística en un edificio que ya habíamos analizado con anterioridad. En esta ocasión se daban tres condicionantes que mejoraban las anteriores oportunidades: Esta vez era 1ª línea de marEl precio de tasación (el de ejecución hipotecaria) estaba alineado con el precio de mercadoEl titular (ejecutado) era una persona reconocida y de cierto prestigio (con sus problemas financieros claro), por lo que dedujimos que el inmueble no estaría desmantelado (de echo fuimos a visitarlo por fuera. A pesar de todos analizamos los costes y los riesgos y la operación no cuadraba para inversión, aunque era una muy buena oportunidad como apartamento de veraneo para uso propio, pero no nos interesaba esta opción.

En ambas inversiones el importe de compra era bajo y no permitía hipoteca (en subasta ya hemos comentado alguna vez que es casi misión imposible, independientemente del importe), por eso la rentabilidad disminuye bastante. La opción de financiación mediante préstamo también la consideramos, y a pesar de mejorar la rentabilidad mucho (por el efecto apalancamiento) el resultado no era suficientemente bueno desde el punto de vista de inversor a corto plazo (sí que eran operaciones medianamente decentes a medio/largo plazo).

Y por último nos llegó una oferta para tramitar un cambio de uso de una oficina muy céntrica en un 1º y reformarlo para vivienda. Esta operación se ha quedado en fase de análisis de momento.
 
Una frase célebre 💡


Los únicos que no se equivocan son los que están dormidos
INGVAR KAMPRAD, fundador de IKEA


 Crowdfunding inmobiliario  No paran las ofertas habituales de Crowdfunding inmobiliario, y visto que las operaciones que teníamos en mente anteriormente descritas no se han materializado disponemos parte de la tesorería ociosa a nuevas inversiones en estas plataformas P2B.

Han llegado dos inversiones interesantes a corto plazo de StockcrowdIn, y nos hemos decidido por Av. Països Catalans en la localidad de Cervelló (Barcelona). Esta localidad muy cercana a Barcelona ciudad y a la vez en una zona muy tranquila que ha visto resultos sus históricos problemas de movilidad (tenía una autovía inacabada). Creemos que es una zona ideal para invertir y en la modalidad de préstamo con un rating AAA por parte de la plataforma creemos que tiene un riesgo muy bajo a cambio de una TIR del 9% en un préstamo a 9 meses (6.75% total).

También nos ha llegado una buenísima oferta de Urbanitae cómo inversor acreditado para un proyecto en el barrio de Chamartín en Madrid con una rentabilidad estimada del 18% de TIR (30% total en 20 meses).
Te dejo un enlace del video resumen de la inversión. El proyecto es en formato plusvalía, por lo que entramos a riesgo con el promotor. Hay cuatro riesgos principales:Que se deniegue la modificación del proyecto para construir 5 inmuebles adicionales a parte de los ya proyectados.Demora de la licencia, de la construcción o de la ventaCostes de reforma muy acotados en el modelo (poca holgura)Precios de venta a mi entender altos Aún así, si ponemos todos estos riesgos en la coctelera podemos estimar que en caso que la mayoría de ellos se cumplan (para mal) la TIR resultante estaría entorno al 9-12%. Es decir, a cambio de asumir algo de riesgo incrementamos mucho el potencial beneficio.

Viendo el esquema de financiación observamos que por un lado el promotor invierte un notable capital (skin in the game) y que el resto de financiación ajena (sin contar Urbanitae) tiene un coste de una 11% TAE. Esto explica perfectamente el porqué de la existencia de estas plataformas, que es obtener la financiación estrictamente necesaria, en el caso de Urbanitae cómo socio del Holding de financiación. El formar parte de la SL que financia el proyecto nos excluye de la responsabilidad inerente a la construcción definida en la LOE, y esta recae en el constructor-promotor, la mencionada SL se liquida tras la venta del último inmueble y la liquidación del impuesto de sociedades.
Si tienes la oportunidad de registrarte como inversor acreditado (acorde a la Ley 5/2015), podrás optar a invertir en proyectos por encima de 2 millones de euros, con mejores rentabilidades, muchas más opciones de inscribirte en la inversión (las de pequeños inversores apenas duran minutos, fruto de la baja capitalización y el alto interés) y además podrás sobrepasar el límite de inversión de 10.000€ anuales o 3.000€ por proyecto. Te dejamos este post en el que se explican los requisitos para ser inversor acreditado.

 Curiosidad 🙄 
¿Sabiás que el ritmo circadiano de la raza blanca (originarios fenicios) es de 24h 40 minutos? Mucho más parecido al periodo rotacional de Marte que no al de la Tierra 🤔 Bueno, pues hasta aquí era la newsletter de esta edición, pero de pronto se inicia la guerra en Ucrania y claro, habrá que ver que impacto tiene en la economía y en la humanidad. Bueno, vamos a ello, pero te advierto que como de costumbre con un punto conspiracionista, lo siento son muchos años leyendo libros y viendo el mundo con otros ojos, una mirada que no sé cree el teatro que le muestran. 

Impacto de la guerra y verdades detrás de esta 
Desde el punto de vista económico debemos tener en cuenta que Rusia y Ucrania son importantes productores/comercializadores de gas, petróleo, trigo y aceite de girasol entre otros. Por ello lo más probable es que siga subiendo el precio del petróleo y la inflación. A priori hay pocos a los que beneficia esto, entre ellos las petroleras.

Te decía que veo esto como un teatro, te recomiendo que leas el libro prohibido CONFIDENCIAL donde se nos muestran los lazos históricos ocultos entre CONFIDENCIAL. En definitiva CONFIDENCIAL llevan siglos pactando conflictos para conseguir objetivos globables comunes, y el “monstruo” CONFIDENCIAL nunca desapareció, solo se escondió en el armario, pero el monstruo sale porque occidente le abre la puerta, es decir es cosa de ambos.

Era muy sencillo no iniciar la guerra, y por ello no me cabe la menor duda de que todas las partes implicadas la buscaban. Dentro de las posibilidades me caben dos hipótesis:
Rusia quiere recuperar la Unión Soviética porque le conviene por CONFIDENCIAL. Si no ya me dirás porque se despierta ahora con estas ansias de recuperar el terreno perdido hace décadas.
O bien se usa la guerra con la estrategia de la ventana de Overton, es decir de despistar. Mientras atiendes a la guerra no prestas atención al resto de cosas XXXXXXXXXXX CONFIDENCIAL

Ten en cuenta que cualquiera de las potencias nucleares puede hacer desaparecer medio continente pulsando un botón, por eso jugar con la guerra no tiene sentido desde el punto de vista de supervivencia de la especie, a no ser de nuevo que sea un teatro.

CONFIDENCIAL
 
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