Pepe es un tío con suerte, de esos que no sabe muy bien cómo funcionan las cosas, pero sin miedo.
Hace una década adquiere un piso de banco en un barrio complicado (el típico barrio obrero que con los años ha ido a peor y ya quedan pocos obreros). Lo adquiere por estar cerca de sus padres, sin más. Es un primero sin ascensor de unos 68 m2.
Lo compra bastate barato, tanto como para recibir una complementaria que conseguimos recurrir. Adquirió el inmueble por 36.000€, de los cuales tuvo que aportar 6.000€ y el resto en hipoteca.
Pepe, que es un tipo al que le encanta le montaña, decide ahora que quiere una pequeña casita con terreno en algún pueblo cercano, se pone con ello y cómo a base de escucharme sabe que los alquileres son una buena inversión decide poner este inmueble en alquiler y comprar su casita con terreno a las afueras.
Por el alquiler de su piso la inmobiliaria le ha dicho que pida 500€. Pepe no sabe mucho de rentabilidades pero sabe que con ese importe le da para pagar su baja hipoteca actual y su hipoteca futura.
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Rentabilidad Megabruta
Calculemos la rentabilidad megabruta del inmueble. Para ello necesitamos saber la tasación actual del inmueble, que podemos cifrar en 58.000€.
Con ello tenemos una rentabilidad megrabruta del 10,34% (500*12/58.000). Pero si hacemos el mismo ejercicio con el PVP del momento de compra obtenemos un 16,7%. Olé tus huevas Pepe!
ROCE
Si la rentabilidad megrabruta no te ha tirado aún de espaldas esperate a que veamos el retorno de la inversión (ROCE), es decir como rentabiliza cada euro que Pepe puso de su bolsillo.
Si metemos los datos en la calculadora nos da un ROCE bruto del 29,80% (o 28% neto).
Para tener acceso a la calculadora adquiere tu ejemplar:
Comentarios de la inmobiliaria
Cuando Pepe me dice lo que él cree que puede obtener de alquiler por su modestísimo pisito le recomiendo una agencia inmobiliaria de la zona, con la que ya había trabajado anteriormente, para que vaya moviendo el tema.
Efectivamente, la agencia inmobiliaria le confirma el precio, le asegura que lo alquila en dos semanas y le comenta que los inquilinos reciben una ayuda, si dejan de pagar el alquiler la pierden, eh ahí el truco.
Joder Pepe, que bueno eres, pon en marcha el piso y si te va bien me compro el bloque entero!
Y así es cómo Pepe sin saberlo y sin apenas ahorros ha cerrado un negocio brutal.