Es relativamente habitual que existan discrepancias entre Catastro y Registro de la Propiedad, no en vano son dos registros distintos.
Esto ocurre sobre todo en fincas o viviendas con bastante antigüedad. En el caso del Registro de la Propiedad se traslada lo que indican las escrituras transcritas según la manifestación de los interesados.
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Registro de la Propiedad
El objeto del Registro de la Propiedad es la inscripción o la anotación de contratos, actos y resoluciones administrativas o judiciales que afecten a la propiedad o a otros derechos sobre bienes inmuebles. También se inscriben resoluciones judiciales que afecten a la capacidad de las personas.
En líneas generales este registro da seguridad en el sector inmobiliario al incorporar los datos más relevantes de un bien (titulares, cargas, inscripciones…).
La inscripción en este registro es voluntaria.
Catastro
En este caso se trata de un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda donde se incorporan bienes inmuebles rústico, urbanos y otros de características especiales.
La inscripción en este registro es gratuita y obligatoria.
El objetivo del registro es que sirva de referencia para el cálculo de distintos impuestos, tales como IBI, Sucesiones y Donaciones o Transmisiones patrimoniales.
Diferencias habituales
Las diferencias más habituales entre Catastro y Registro de la propiedad suelen ser las siguientes:
- Superficies
- Volumetría
- Lindes de fincas
- Ubicación/Coordenadas (GML)
Coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad
La Ley Hipotecaria se modifico conforme la Ley 13/2015, de 24 de junio, siendo uno de los objetivos de esta la coordinación entre ambos registros, cosa que hasta la fecha era inexistente.
Por tanto para operaciones nuevas teóricamente los datos deben cuadrar en ambos registros.
El proceso de subsanación
Si detectas discrepancias es importante subsanarlas, especialmente si cuentas con vender el inmueble.
El registro que prevalece ante las discrepancias es el Registro de la Propiedad.
Para subsanar el primer paso es identificar que registro es el erróneo. Una vez conocemos el problemas las vías para solucionar las diferencias son las siguientes:
- Deslinde registral de la finca
- Rectificación de la descripción
- Inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones u otras mejoras incorporadas a la finca.
- Inscripción de la representación gráfica georeferenciada (GML) de la finca coordinada con el Catastro
- Inmatriculación de fincas
- Expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido
- Operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas
- Procedimiento de subsanación de doble o múltiple inmatriculación
- Expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extintos por prescripción, caducidad o no uso
Tolerancias de superficies
En el momento de la inscripción se permiten pequeños errores referentes a la superficie a inscribir en el Catastro.
Para errores por debajo del 10% no debería haber mayor problema, en cambio si se supera ese umbral el notario debe abrir un expediente hipotecario y aportar la representación gráfica alternativa georeferenciada.
