He vuelto a las andadas con las subastas inmobiliarias reguladas por la plataforma del BOE. Encontré un apartamento turístico, con zona comunitaria y fachada bien cuidada (sin piscina ni lujos) con una deuda ridícula y un precio de tasación bajo. El inmueble se encuentra a 600m de línia de mar y a escasos metros de la policia local y el Ayuntamiento. Una joyita.
Lo circulo a la grupeta de inversores y todos coinciden en una tasación del orden del 50% al 70% por encima del valor de tasación (cosa no habitual en las subastas) y un rango de alquiler muy digno. En los primeros cálculos, más allá de comprar muy por debajo de mercado y por tanto tener una revalorización patrimonial inmediata, me salen los siguientes resultados (con una puja por el 50% del valor de tasación):
Vale, con esta puja al 50% (rebatible acorde a la Ley de Enjuiciamiento Civil) obtenemos una rentabilidad megabruta del orden del doble de lo normal y un ROCE bastante alto, pero en linea con otro tipo de inversiones financiadas (por el efecto del apalancamiento). En el caso de las subastas no considero como opción viable ni la financiación ni el pago a plazos (a pesar de que la ley lo permite).
Hablemos de los riesgos: inmuebles subastados de ejecutado fallecido
El problema es que conlleva un riesgo jurídico grande, ya que según la documentación la titular está fallecida y no se ha realizado el reparto de herencia. Lo que a priori parece una ventaja es un riesgo grande, porque el derecho de los herederos Vs un bien inmueble es de 30 años. Es decir, puedo adjudicarme el bien y que la subasta se dé por nula hasta 30 años después.
A todo esto escribí al juzgado el siguiente rollo:
… Quisiera saber… en el caso masa patrimonial carente transitoriamente de heredero definitivo, como parece ser la presente situación, se ha designado un administrador que lo represente, a tenor de los artículos 7.5, 540, 791.1, 970.2, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil….
Lo que quiere exponer esta pregunta al Juzgado es si se está siguiendo la Ley de Enjuiciamiento Civil referente a designar una administrador, de lo contrario los herederos pueden declarar la adjudicación de subasta como nula (en un plazo de 30 años!). A fecha de fin de subasta el juzgado aún no había contestado a mi pregunta.
A favor tenía que me podía adjudicar por un 50% de tasación un inmueble con salida tanto de alquiler como de venta. Pero que no podría vender en 30 años porque me arriesgaba a liar más el asunto y por tanto debía tener el inmueble en alquiler, invirtiendo lo mínimo en la puesta a punto y con el riesgo de perder el ITP.
Demasiado riesgo para una rentabilidad cercana a algunas oportunidades del mercado y un payback de 8 años.
Análisis de la situación en caso de puja mínima
Cabe la opción de pujar por debajo del 50% para cubrir la deuda pendiente. No hay garantía niguna de que el juzgado admite la puja pero la ley lo contempla como posibilidad.
La deuda pendiente la redondeo al alza para que la operación me de un payback de 2 años y un trimestre, algo que parece un tiempo razonable si se mete la justicia por en medio, a cambio tendría un activo bloqueado por 30 años. Este nuevo escenario nos da una rentabilidad megabruta del 42% y un ROCE del 18%, pero ninguna garantía que el Letrado de la Administración de Justicia (antiguo secretario judicial) nos adjudique el decreto de remate.
Al final desisto de la operación, ya que no quiero tener el cash disponible eternamente para una operación que quizás me tenga durante años de juicios para quedarme sin beneficio alguno (y quizás con algo de pérdida).
