▶ Pasos para comprar una casa usada sin pedir hipoteca

Descubre los trámites para comprar un inmueble de 2a mano.

Índice de contenidos

¿Porqué este post?

¿El porqué del post? Definiremos los Pasos para comprar una casa usada comprada al contado. La gran mayoría de operaciones inmobiliarias entre particulares se gestionan a través de una entidad bancaria. Principalmente porqué casi todo el mundo precisa de una hipoteca para poder permitirse la compra de una vivienda.

En este caso lo que ocurre es que el banco lleva de la mano al cliente comprador a través de sus gestores y este no ha de preocuparse demasiado por el proceso (ni siquiera entenderlo).

Pero hay casos en que no se precisa el préstamo hipotecario. Bien porque se disponen de muchos ahorros, bien porque el importe del inmueble es pequeño, porque se ha recibido una cantidad de dinero (herencia, lotería…) o simplemente porque se venda la vivienda actual para comprar otra. En estos ejemplos no pasaríamos por el banco, y por tanto debemos ponernos en marcha con las gestiones que se describen a continuación.

Pasos para comprar una casa usada

Mira en los portales inmobiliarios la casa que buscas

Compara el ratio de precio por metro cuadrado de la zona para tener una idea de como está de caro o barato el inmueble de segunda mano. Ten en cuenta que la situación es un aspecto principal.

Visita la casa

Aquí no voy a desarrollar mucho este aspecto, pero comprueba los vecinos, habla con alguno y llama al Presidente de la Comunidad de Vecinos. Igualmente revisa fisuras, y que las instalaciones y suministros funcionan correctamente. En fin, todo el chequeo habitual para la vivienda de segunda mano.

Comprobación Catastral

Comprueba en la sede del catastro que los datos son correctos ( ubicación, superficie…).

Titularidad del inmueble

Ahora solicita a la agencia inmobiliaria que chequee la titularidad del inmueble (esto es las escrituras y la certificación registral en orden) y cierra fecha para el contrato de arras (con esto estás prácticamente reservando la casa)

Nota simple

Solicita una nota simple al Registro de la Propiedad. Con esto comprobaremos:

que el titular es realmente el “propietario” de la vivienda que nos dice la agencia
Si la finca tiene algún embargo o carga

Si el paso anterior es correcto firmamos el contrato de arras, en caso contrario nos lo ha de aclarar la agencia, y llegado el caso consultar un asesor legal si en la nota simple vemos algo que no nos cuadra.

Esta comprobación de la Nota Simple es algo que al común de la gente no se le pasaría por la cabeza, pero es la única herramienta legal que tenemos para asegurarnos que todo está en orden. El coste ronda entre los 6 y los 11€, dependiendo de si lo solicitamos en persona o por internet (este último es el caro). Este documento no tiene validez legal (aunque pocas veces es erroneo), así que si quieres estar seguro 100% solicita una Certificación Registral de dominio y cargas (aquí el coste ronda unos 50€).

Contrato de arras

Con este documento es con el que nos reservamos el derecho de la compra del inmueble. Tendrás que preparar un cheque nominativo, normalmente a nombre del actual propietario del inmueble. Hay bastante detalles que se podrían mencionar respecto a este contrato, pero básicamente te aconsejo lo siguiente:

No firmarlo hasta que no quede demostrada la titularidad del inmueble. O si se firma sin justificarlo (Nota Simple) que la cantidad sea pequeña.
Garantizar que en caso que el vendedor se desdiga nos retorna el depósito, y que queden cubiertos nuestros gastos si tenemos (alquiler temporal, mudanza…).
Fijar una fecha al contrato, en caso contrario no se le está poniendo límite. Y Si por cualquier causa se retrasa la venta (enfermedad, tercería de dominio, embargos, certificados, titularidad…) nos quedaríamos atrapados.

Trámites con la gestoría (parte 1)

Nos buscamos una asesoría o gestoría fiscal para que nos gestione los siguientes trámites (los podemos incorporar también en el paso anterior, el de la nota simple).

La gestoría nos definirá la notaría con la que trabajar, o quizás tenga el vendedor algún interés concreto por un notario. A nosotros esto nos da igual, siempre y cuando nuestra gestoría esté conforme (hay gestorías que sólo trabajan en una determinada zona o para ciertas notarías).

Acordamos con la gestoría el método de pago a emplear, que normalmente será mediante cheque nominativo o transferencia vía Banco de España.

En cualquiera de los casos vamos al banco a iniciar los trámites para estos pagos (la gestoría también nos puede facilitar parte de esta labor).

La gestoría nos solicitará una provisión de fondos, donde estima el coste de la notaría, lo que pagaremos de impuestos, el registro de la propiedad y sus minutas. Todo ello lo suma y le añade un pequeño margen de seguridad. El importe resultante es la provisión de fondos, el cual deberemos abonar a la gestoría por anticipado.

Firma ante Notario

El día de la firma el notario comprueba que está al corriente, chequeando lo siguiente:

habrá solicitado una nota simple del inmueble del día anterior (o lo más cerca posible de la fecha de la firma)
que se han pagado los últimos recibos de IBI (en principio los últimos 4 años)
el certificado emitido por la Comunidad de Propietarios conforme está al corriente de pago.
el certificado energético de la vivienda
cédula de habitabilidad en vigor

Firmamos la escritura pública ante notario. Entregamos los cheques y nos dan las llaves.

Trámites con la gestoría (parte 2)

Ahora empieza la segunda fase de la gestoría:

Empezará por inscribir la nueva escritura en el Registro de la Propiedad.
Liquidará el modelo 600 de Hacienda de la compraventa referente al ITPAJD (tenemos 30 días desde la firma de la compra).
En una semana aproximadamente recibirá el original de la escritura (que nos ha de entregar)
Nos hará el resultante de la operación y normalmente nos devuelve algo del importe de la transmisión de fondos (en algún caso concreto puede que aún quede algún importe pendiente)

Con todo lo expuesto ya tienes todos los Pasos para comprar una casa usada!!

Este es el ITP por Comunidades Autónomas:

Andalucía	8,0%
Aragón	8,0%
Asturias	8,0%
Baleares	8,0%
Canarias	6,5%
Cantabria	10,0%
Castilla La Mancha	9,0%
Castilla León	8,0%
Cataluña	10,0%
Ceuta	6,0%
Comunidad de Madrid	6,0%
Comunidad Valenciana	10,0%
Extremadura	8,0%
Galicia	10,0%
La Rioja	7,0%
Melilla	6,0%
Murcia	8,0%
Navarra	6,0%
País Vasco	4,0%

Otros

Plusvalía

Si para comprar este inmueble antes has vendido otro, ten en cuenta que dispones de 30 días (para actos intervivos) des de la fecha de la venta para liquidar la plusvalía con el Ayuntamiento. Para este trámite también nos puede ayudar la gestoría.

Compra a promotor

En el caso que la compra del inmueble sea directo al promotor (obra nueva) los pasos serían los mismos, pero en lugar de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales pagaríamos el IVA. Probablemente el promotor, como profesional de los bienes raíces, será quien nos recomiende gestoría y notaría por su propio interés.

Conserva la escritura tanto de compra como de venta

Recuerda conservar la escritura de compra, pues necesitarás estos detalles así como cualquier coste asociado (gestoría…) en el momento en que vendas. Este movimiento representa un supuesto incremento patrimonial, y aun en el caso que no lo sea lo debes reflejar en la declaración de la renta.

¿Evitar el uso de gestoría?

Otra consulta que recibo a menudo es si se puede comprar la casa sin pasar por la gestoría. Bien, técnicamente sí, pero bajo mi opinión si te estás haciendo la pregunta seguramente no estés capacitado para ello pues no conozcas al detalle todo el proceso y la fiscalidad implicada.

Sin duda recomiendo el uso de un profesional, que por experiencia propia cobra un precio muy razonable para el buen e importante servicio que prestan.

Nota

El contenido de este artículo representa una opinión personal. En ningún caso pretende ser asesoramiento de inversión, jurídico o fiscal. Este blog y su autor no se hacen responsables del uso que se haga de esta información.