Nos centraremos en definir los tipos de arras existentes acorde al ámbito jurídico español.
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Definición de contrato de arras
Un contrato de arras en el ámbito inmobiliario significa un pacto de un futuro contrato, en este caso la futura compra-venta de un inmueble al precio establecido.
Historia de las arras
El origen de las arras lo encontramos en las arras matrimoniales usadas por los hebreos. Arras viene de arrab, que significa compromiso. Estos entregaban 13 monedas de oro y plata, una por cada mes del año y la decimotercera de otra material inferior a modo de limosna. Estas representaban algo menos de la mitad del patrimonio del novio, lo que convertía la entrega de arras en una donación para la futura esposa e hijos.
Esta tradición se heredó en la época romana donde se introdujo en el Derecho Romano el concepto de arras esponsalicias, que sería el origen de las actuales arras penitenciales.
Posteriormente llegó a la Edad Media, que fue cuando se incorporó a España esta tradición en el ámbito nupcial.
Tipos de arras
Se distingue entre 3 tipos de contratos de arras regulados por el Código Civil. Es importante conocer la diferencia entre ellas y usar la que más nos conviene.
Por norma general tenemos que buscar una fórmula que permita deshacer los acuerdos compensando a las partes por los daños y perjuicios causados.
Arras penitenciales
Son el tipo de arras más usadas y su origen viene del Derecho Romano. Con este tipo de arras se puede desistir el pacto de contrato de compra-venta por cualquiera de las partes de manera unilateral. Se entienden como un anticipo del precio, pero este anticipo se transforma en el único elemento compensatorio en caso de disolución contractual.
Se regula mediante el artículo 1454 del Código Civil que indica:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
En argot jurídico su significado se define de la siguiente manera:
Las arras penitenciales son aquellas que autorizan a desligarse lícitamente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las dos partes perdiéndolas el tradens, si es el que se arrepiente, o restituyéndolas el accipiens, si fue él el que desistió del cumplimiento.
Para que no haya duda de qué tipo de arras se está usando es muy recomendable hacer referencia en las mismas al artículo 1454 mencionado.
Modelo ejemplo arras penitenciales
Arras confirmatorias
En este tipo de arras estas son la prueba del perfeccionamiento del contrato y por tanto no autorizan a desistir del mismo. Se entienden como un anticipo del precio pactado en el contrato.
Su firma no prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso, ni sobre la acción resolutoria a tenor del artículo 1124 CC . Por tanto la parte cumplidora del contrato podrá exigir a la otra, el cumplimiento o la resolución, en ambos casos con una indemnización de daños y perjuicios si así se estima, se demuestra y se cuantifica
Así pues, si se resuelve el contrato las arras son devueltas, a excepción de las cantidades reconocidas como indemnización.
Su regulación viene del mencionado artículo 1124.
Arras penales
Es una variación de las arras penitenciales, pero en este caso las partes se exigen al cumplimiento del contrato. Hay que hacer mención expresa de esta intención en el contrato de arras. El pago de las arras sirve como garantía de compensación parcial o total de los daños y perjuicios causados en caso de desistimiento.
Aplican los artículos 1152, 1153 y 1154 del Código Civil.
Espero te haya servido el post para aclarar que distintos tipos de arras existen y por cual debes decantarte según la situación
